Bien estimer le coût des travaux de rénovation au m² lors de l’achat d’une maison ancienne

par batiste

Si vous souhaitez acheter une maison avec travaux il est très important de prendre les bonnes précautions. En effet, cette démarche doit vous permettre de réaliser des économies, ou d’accéder à un bien hors de votre budget, et non pas de vous perdre dans un gouffre financier. Afin de bien négocier votre opération immobilière voici quelques conseils qui vous aideront à planifier le coût de vos travaux de rénovation au m².

Pourquoi acheter une maison à rénover ?

Acheter un bien à rénover est une astuce utilisée par les particuliers afin d’acquérir une propriété dont le prix moyen dépasse leur budget. Il s’agit par ailleurs, pour des investisseurs de réaliser une opération commerciale en revendant le bien à un tarif plus élevé après les travaux.

Si vous souhaitez acheter un logement nécessitant des travaux, sachez que les coûts peuvent êtres différents selon qu’il s’agit :

  • D’une rénovation : Travaux à réaliser sur un bâtiment construit après 1950.
  • D’une restauration : Travaux à réaliser sur un bâtiment construit avant 1950.

Si les deux appellations sont souvent interchangeables, la première possibilité est bien moins onéreuse que la seconde, car les matériaux et les techniques à mettre en œuvre sont plus proches de ceux qu’on utilise de nos jours.

Estimer le coût des travaux de rénovation au m² selon les projets

Pour estimer correctement le coût de vos travaux de rénovation au m² pour une maison ancienne nous vous conseillons de prendre en compte les projets qui suivent.

Estimer la rénovation d’une toiture

La toiture est un élément important de tout logement et engage des frais importants. Aussi, il faut vous assurer de l’état de cette dernière afin de bien chiffrer vos travaux.

Ce chiffrage concerne non seulement la couverture, mais aussi la charpente ainsi que tous les accessoires d’étanchéité qui peuvent être présents.

Enfin, si vous devez refaire la toiture de votre future maison, il est vivement conseillé de prendre en compte la rénovation de l’isolation des combles dans le même chiffrage.

travaux de rénovation

Prendre en compte la réfection énergétique

Au sein des devis pour les travaux de rénovation de votre maison ancienne, celui relatif à l’énergie est capital. Il s’agit généralement de rénover le mode de chauffage, les émetteurs, une partie de la tuyauterie correspondante, mais aussi de prendre en charge le mode de production d’eau chaude sanitaire.

Ces travaux sont particulièrement onéreux et intrusifs, il faut donc bien les chiffrer avant de considérer le reste de votre rénovation.

Notez que ces travaux sont éligibles à de nombreuses aides qui pourront faciliter leur réalisation.

Envisager l’isolation lors de travaux dans une maison ancienne

L’enveloppe thermique qu’un logement ancien doit très souvent être entièrement refaite. Cette attention regroupe une isolation (intérieure ou extérieure) des murs et de la toiture mais aussi des fenêtres qui sont fréquemment en simple vitrage dans l’ancien.

Tout projet d’isolation implique la pose d’un parement, il faut donc en parallèle penser à un devis de placo, de bardage ou autre.

Là aussi, des aides sont disponibles pour vous aider à transformer une passoire énergétique en maison moderne et économique.

Les travaux de salle de bain et de cuisine

Les salles de bains et les cuisines modernes sont des pièces qui n’ont rien en commun avec celles de nos aïeuls. Elles sont très techniques et reposent sur des standards et des normes qui n’étaient pas utilisés dans la construction ancienne.

Il faut ainsi presque systématiquement prendre en compte ces travaux pour une maison ancienne. Le chiffrage est là aussi important, car on se méprend souvent sur ces pièces, dont la réfection aux normes actuelles peut être très onéreuse.

Faire face à l’humidité d’une maison ancienne

Si vous souhaitez acheter une maison ancienne qui a des problèmes d’humidité il faut être particulièrement vigilant. Les problèmes d’humidité peuvent être surmontés, mais il faut vous en assurer avant l’achat et, surtout, il faut déterminer un chiffrage.

S’il faut réaliser un drain périphérique, par exemple, alors vous saurez que le coût de vos travaux de rénovation au m² montera d’un cran et devra prendre en compte une remise en bon état du jardin environnant.

Le coût des travaux de rénovation d’appartement, des subtilités à prendre en compte

Si votre projet concerne un appartement, les rénovations à prévoir sont généralement similaires, avec certaines subtilités à garder à l’esprit.

Ouverture de mur porteur : un projet fréquent

On observe très souvent que les particuliers qui investissent dans un appartement ancien désirent ouvrir l’espace. Il faut fréquemment réaliser le percement ou la destruction entière d’un mur porteur.

Si en maison individuelle cette opération doit être finement calculée, en appartement, elle doit être encore mieux planifiée. On fait donc appel à un Bureau d’Etudes Techniques (BET) qui se charge d’étudier la faisabilité du projet et propose des solutions pour assurer l’intégrité structurelle du bâtiment tout entier.

Quelles possibilités pour installer une PAC en appartement ?

Les immeubles se séparent désormais de leurs chauffages centraux, libre à chaque propriétaire d’équiper son logement d’un chauffage individuel.

Il est possible d’installer une pompe à chaleur (air-air ou air-eau) en appartement, à condition de pouvoir installer l’unité extérieure en façade ou sur un balcon.

C’est cette possibilité qui pose problème, car elle doit être sécurisée, silencieuse et surtout acceptée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Rénover les revêtements dans un appartement ancien

Les anciens appartements ont souvent du parquet comme revêtement de sol. Si ce dernier est en bon état, il peut faire l’objet d’un ponçage et d’une vitrification.

Le cas échéant il faut prendre en compte le coût d’un nouveau parquet, massif, contrecollé ou stratifié, et la dépose de l’ancien revêtement.

Évacuation des gravats, une étape à penser à l’avance

Enfin, le calcul du coût des travaux de rénovation de votre appartement devrait prendre en compte l’évacuation des gravats, si ces derniers représentent un fort volume.Dans un immeuble il faut en effet évacuer les gravats à l’aide de dispositifs adaptés et les stocker dans une benne conforme aux règles en vigueur. La location et la mise en place de ces équipements représentent un coût qui doit absolument figurer sur le devis de rénovation de votre appartement ancien.

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