L’immobilier reste un investissement sûr même en temps de crise. Mais qu’en est-il quand on souhaite investir dans un bien locatif qui nécessite des travaux ? Comment préparer son projet, à quoi faire particulièrement attention pour que cela reste rentable ? Nous faisons le point dans notre article.
Pourquoi investir dans un bien locatif à rénover ?
Les avantages
Il existe bien entendu de nombreux avantages au fait d’investir dans un bien immobilier à rénover, pour le mettre ensuite en location. Tout d’abord, un bien à rénover est sur le marché à un prix attractif, comparé à un bien prêt à louer. Il existe aussi une marge de négociation plus importante, et ça peut faire toute la différence sur la rentabilité du projet. Le potentiel est aussi souvent meilleur : vous trouverez plus facilement, si vous êtes prêt à rénover, un bien en centre-ville par exemple, que vous pouvez moderniser, mettre au goût du jour et le faire correspondre aux besoins actuels.
Moins d’acheteurs sont intéressés par ce type de bien, un certain nombre de particuliers sont rebutés par les travaux et veulent un bien habitable de suite. En effet, acheter signifie souvent qu’il faut commencer à rembourser un prêt. Si le bien n’est pas vivable aussitôt, cela implique de conserver son logement précédent le temps des travaux, donc de payer un loyer en plus de crédit, et cette charge financière n’est pas facile à assumer pour tout un chacun.
Vous pouvez obtenir des aides de l’État dans le cadre de la rénovation énergétique du logement en question, et ce n’est pas négligeable. Là encore, la rentabilité du projet s’en ressentira. De plus, d’ici quelques années, vous pourrez bénéficier d’une belle plus-value sur ce bien si vous ne souhaitez pas en rester propriétaire.
Les inconvénients
Ils sont moins nombreux que les avantages, a priori, mais ils existent et il est important de les nommer pour vous accompagner au mieux dans vos projets immobiliers.
Le premier risque, auquel on a tendance à penser aussitôt, ce sont les loyers impayés et les périodes où le logement reste vacant. Il existe bien entendu des assurances pour les loyers impayés, fort heureusement. Mais il peut y avoir quelques délais pour la mise en place des remboursements par exemple. Concernant les périodes vacantes, il est vrai qu’il faut savoir mettre son bien en valeur, s’entourer des bonnes personnes et des bons partenaires pour louer vite et bien le logement. Dans ces deux situations, la solution est claire : il faut anticiper et prévoir de la trésorerie d’avance pour pallier ces éventualités.
Le second inconvénient porte sur le coût des travaux. Il faut en effet savoir les estimer au mieux pour vérifier la rentabilité du projet. Une erreur de calcul peut être fatale dans ce type de projet. Que vous fassiez les travaux vous-même ou par le biais d’une entreprise, il faut être prévoyant. Pensez aux imprévus que l’on découvre pendant le chantier ou même à l’inflation du prix des matériaux… Là encore, sans vouloir radoter, prévoir une enveloppe budgétaire en cas de besoin est vraiment indispensable pour investir dans l’immobilier locatif en toute sécurité.
En outre, n’oubliez pas que les réglementations sur les biens immobiliers en location évoluent régulièrement. C’est le cas des DPE qui ont évolué en Janvier 2022, désormais les biens dont la note énergétique sera de F ou G ne seront plus “louables”. Cela étant, si les évolutions légales peuvent être un frein par peur de ne pas réussir à suivre, c’est aussi une aubaine pour vous : certains propriétaires pourraient bien mettre en vente prochainement leurs biens immobiliers locatifs qualifiés de “passoire” car ils n’ont pas les moyens de les rénover !
Les étapes d’un projet de bien locatif à rénover
Définir ses objectifs
Avant de vous lancer à corps perdu dans votre nouveau projet immobilier, il est primordial de lister un à un les objectifs à atteindre. Cela vous donnera un plan d’attaque, vous permettra aussi de chiffrer vos besoins.
Souhaitez-vous vous lancer dans la location de courte ou de longue durée ? Dans le cas de la location courte durée, la rentabilité peut sembler meilleure, mais il va falloir chercher de nouveaux locataires régulièrement. De plus, la législation, les aides, ne seront pas les mêmes pour ce type d’investissement.
Votre bien immobilier sera-t-il loué vide ou meublé ? Dans le cas de la location courte durée, la question ne se pose pas, bien sûr, il devra être meublé, mais sinon c’est à vous de voir. La rentabilité n’est pas la même, puisqu’un meublé est loué plus cher qu’un logement vide. Néanmoins, cela implique souvent de louer “toutes charges comprises” et de faire un état des lieux plus fastidieux à chaque entrée et chaque sortie de locataire. De plus, les baux ont tendance à être plus courts et demandent donc plus de logistique.
Quel type de logement souhaitez-vous louer d’ailleurs ? Une maison individuelle avec deux à trois chambres attirera plus facilement des familles, qui s’installeront sans doute pour de plus longues années. Un appartement en centre-ville dans une métropole étudiante est sûr de trouver son locataire et de rester rentable quoi qu’il arrive… mais le turn over des locataire pourrait être plus élevé.
Renseignez-vous sur les besoins locaux avant de vous lancer. Un studio peut sembler plus facile à louer, mais finalement un T2 ou T3, puisque plus rare, sera plus convoité.
Trouver et choisir le bien immobilier
Si vous souhaitez acquérir votre bien entre particuliers, la façon la plus simple de faire vos recherches sera de vous intéresser aux petites annonces. Cela représente bien sûr une certaine économie, mais faire appel à un agent immobilier possède aussi un grand nombre d’avantages.
Dans le cas où vous optiez pour la solution plus rassurante de passer par un professionnel de l’immobilier pour acquérir le bien, là aussi il existe plusieurs possibilités. Vous pouvez là aussi jeter un œil aux annonces en ligne, car les professionnels y publient leurs annonces. Des plateformes d’immobilier en ligne vous permettent de trouver le bien correspondant à vos besoins en quelques clics et de dématérialiser au maximum les échanges. Elles sont très prisées à l’ère du tout numérique ! Pour un choix plus traditionnel, sachez que les notaires ont aussi quelques bien à vous proposer, bien qu’ils ne puissent pas en faire la publicité.
Puisqu’il s’agit d’un bien à rénover, il ne faudra pas hésiter à demander à faire plusieurs visites. Venez à la contre-visite directement avec un artisan si nécessaire. C’est le meilleur moyen pour lui de chiffrer les travaux à réaliser et de faire des devis précis et cohérents. C’est une étape qu’il ne faut absolument pas négliger pour mener à bien votre projet immobilier locatif.
Effectuer les travaux
Faire des travaux de rénovation peut se faire en plusieurs étapes : le gros œuvre (abattre des murs, ou créer des ouvertures par exemple, modifier une toiture ou refaire une charpente) s’effectue en général en premier. Puis les travaux de rénovation énergétique arrivent par la suite, et pour finir la décoration.
Vous pouvez faire tout vous-même ou bien faire appel à des professionnels. Comme pour l’immobilier, il existe de nombreux sites pour vous mettre en relation avec de bons artisans. Les avis laissés par les particuliers sur les profils de ces professionnels vous seront sans doute d’une grande aide pour faire votre choix.
Il ne vous reste plus qu’à vous décider quant à ce que vous souhaitez mettre en place. Investir dans l’immobilier est une des valeurs les plus sûres ! Le faire dans l’immobilier à rénover, c’est encore mieux d’un sens : votre bien possède le charme de l’ancien mais a été modernisé et attirera les locataires sans soucis !
