Qu’est-ce qu’un avis de valeur immobilier ?

par hellothomas

L’avis de valeur ou « estimation » est un document gratuit qui permet à un agent immobilier de montrer sa connaissance technique à un prospect. Une ficelle dans le métier qui est un point d’entrée pour rentrer des nouveaux mandats. Attention, car si c’est un excellent moyen pour un professionnel de rentrer du mandat celui-ci peut perdre en objectivité. Trop souvent, ils sont à l’image de ce que souhaite le propriétaire et donc on peut se demander la pertinence d’un tel document dans ces conditions. On fait le point sur les questions autour de l’avis de valeur et notamment sur la méthode de réalisation. Lisez cet article qui vous est proposé gratuitement.

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Dictionnaire de l’avis de valeur

Avis de valeur = évaluer, apprécier, coté, examiner un bien immobilier ou un terrain. L’avis de valeur sous la forme d’un document numérique ou papier est réalisé soit par un agent immobilier ou encore un notaire ou expert judiciaire. Le but est de donner un avis sur le potentiel de commercialisation d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’un immeuble ou encore d’un fonds de commerce. 

Le document peut être envoyé par e-mail ou par courrier. Le plus régulièrement, il est préparé à l’aide d’un support numérique propre à chaque réseau immobilier avec l’ensemble des détails permettant de faire l’estimation.

L’« avis de valeur » est un document qui est normalement payant, mais de plus en plus de professionnels l’offre à leur client en échange de la confiance que le propriétaire témoigne pour la vente de son logement. Aucune Loi ne régit un montant minimum ou maximum d’un tel document. C’est au professionnel de choisir librement le montant comptant en autre le déplacement et l’étude qu’il réalise. Petite précision, un avis de valeur payant doit obligatoirement être réalisé par un agent immobilier habilité ayant la capacité d’exercer la profession d’agent immobilier (carte T). 

A quel moment réaliser une étude de mon bien ?

Certes l’avis de valeur n’a pas de portée juridique et donc pas de valeur officielle eue égard à la loi, il n’empêche qu’il puisse être déterminant ou à titre consultatif d’avoir les résultats d’une analyse de sa maison. C’est notamment, le cas dans les circonstances suivantes : 

L’avis immobilier n’est pas un document officiel, mais il peut être intéressant de le posséder et de le transmettre dans les situations suivantes :

  • Mise en vente
  • Procédure de divorce
  • Dilution du Société Civile Immobilière (SCI)
  • Détermination de son patrimoine immobilier
  • Réalisation d’un nouvel emprunt bancaire
  • Calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Pour ne pas se tromper, nous vous conseillons d’obtenir deux avis consultatifs différents avec deux agents immobiliers d’agences différentes. Il suffira alors pour vous de pondérer les résultats des différentes estimations afin de pouvoir vous en servir dans les différents cas cités ci-dessus.

Les 11 thèmes du rapport d’avis de valeur immobilier

Le rapport de l’avis de valeur à dire d’expert est ordonné en 11 parties :

  1. La propriété et le relevé de propriété annexé
  2. La visite du logement et des annexes
  3. La situation géographique : situation générale et situation particulière
  4. Description : nature et consistance / Le terrain / La construction
  5. L’album de photographies
  6. La situation cadastrale
  7. La situation urbanistique
  8. Situation juridique : la propriété et modalité d’occupation
  9. Attractivité sur le marché de l’immobilier
  10. Plus ou moins-value possible
  11. Conclusion
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Connaître le prix de vente en ligne de votre bien rapidement

Après une étude des annonces immobilières, suite à la consultation de baromètre de prix OprixFixe, il sera déjà possible de se faire une première idée. Pour obtenir un avis plus détaillé, on vous conseil de suivre minutieusement ces 3 étapes :

  1. Premièrement, une analyse des biens immobiliers vendus récemment sur le secteur qui peuvent être équivalent au bien analysé. Le professionnel pour cela utilise d’une part ses propres ventes, mais aussi celle de ses collègues et confrères puis utilise depuis 2018 l’outil Patrim permettant de faire un point sur les dernières ventes (outil intéressant mais toujours incomplet). 
  1. Deuxièmement, une analyse comparative des biens à vendre. L’immobilier est la rencontre des vendeurs et des acheteurs, il est primordial de réaliser un benchmark complet des logements disponibles sur le marché et le niveau de concurrence que cela va générer. 
  1. Troisièmement, on dit souvent que chaque bien est unique est, c’est vrai et c’est pour cela que pour délivrer un avis cohérent d’un bien, il est coutume d’analyser point par point la maison, en commençant par les types de fondations et en finissant avec les différents impôts, frais généraux et taxes lié à l’achat du bien. 

Ces trois éléments permettent d’affiner une estimation et de déterminer un prix de vente avec une marge d’erreur très faible. C’est là où la différence se fait ressentir avec un avis de valeur en ligne qui lui propose une fourchette de prix comprise entre 10 et 40 % du prix réel du bien. Il est donc indispensable de faire appel à un négociateur pour déterminer le prix d’un logement.

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