Investir dans une passoire thermique : bon plan ou mauvaise idée ?

par batiste

En France, il existe plus de 4,8 millions de passoires thermiques. Autrement dit, des logements mal isolés qui poussent les habitants à consommer toujours plus d’électricité pour se chauffer. Mais avec le changement climatique, cette situation n’est plus tenable. C’est pour cette raison que le gouvernement entend supprimer progressivement la mise en location des logements jugés trop énergivores. Pour les investisseurs, cette décision représente un véritable frein. Pour autant, est-ce vraiment une mauvaise idée d’investir dans les passoires thermiques ? C’est ce que nous allons voir.

C’est quoi une passoire thermique ? 

Une passoire thermique est un logement qui consomme trop d’énergie. 

Mais comment la reconnaître ? En se fondant sur le standard d’isolation et d’efficience énergétique. Il s’agit d’une norme qui classe les biens immobiliers de A à G. Ceux qui sont classés F ou G sont considérés comme des passoires énergétiques. 

Auparavant, il suffisait de se baser sur les anciennes factures d’électricité pour évaluer la consommation d’un logement. Mais depuis 2021, c’est le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui permet d’établir la classification entre les logements. Celui-ci détaille les caractéristiques du logement et de ses équipements. Par exemple, à travers les indicateurs suivants : 

  • L’isolation de la toiture, des combles et de murs déperditifs ; 
  • Le type de fenêtre (simple, double ou triple vitrage) ; 
  • La ventilation (VMC hygro B ou A) ; 
  • Le type de chauffage (collectif, individuel, chaudière, radiateur, poêle à bois…) ;
  • Le type d’énergie (solaire, gaz, électricité, fioul…). 

Quels sont les risques des logements énergivores  ? 

Des frais supplémentaires 

Les logements qui souffrent d’un manque d’isolation sont qualifiés de passoires thermiques. Et pour les personnes qui y habitent, cela n’est pas sans incidence. En effet, pour maintenir une bonne température en hiver ou en été, les ménages doivent augmenter leur consommation énergétique. Autrement dit, ils voient leur facture d’électricité doubler. 

Sans oublier que cela a des conséquences néfastes sur l’environnement. 

Des conséquences environnementales 

Avec le réchauffement climatique, il semble nécessaire d’agir sur les plus gros émetteurs de gaz à effet de serre. Or, le bâtiment apparaît en 2ème position avec près de 20 % des émissions totales en France. 

Pour les réduire, les actions à mener sont multiples : choix des matériaux, des fournisseurs, consommation d’électricité, etc. À ce titre, les passoires thermiques représentent un véritable risque. 

C’est pourquoi, le gouvernement prévoit d’interdire progressivement aux propriétaires de mettre en location de tels logements.

Une évolution législative 

Depuis le 13 avril 2021, le gouvernement prévoit d’interdire la mise en location des passoires thermiques. La date de cette interdiction varie selon la performance énergétique : 

  • Logements classés G : interdiction en 2025 (cela représente 1 million d’habitats en France) ; 
  • Logements classés F : interdiction en 2028 (cela représente 3,8 millions d’habitats en France)
  • Logements classés E : interdiction en 2034.
Calendrier passoires thermiques

Pour les propriétaires bailleurs, il faudra alors retirer les biens du marché. Et donc de renoncer à ces revenus locatifs. D’ici là, les propriétaires bailleurs de biens classés F ou G ne pourront plus augmenter leurs loyers.

Dans ce contexte, investir dans une passoire thermique semble une très mauvaise idée. Et si en réalité, il s’agissait plutôt d’une opportunité ?

Pourquoi investir dans une passoire énergétique ?

Malgré les risques, les passoires thermiques représentent une véritable opportunité pour votre investissement immobilier locatif. 

Des investissements moins chers

Du fait de tous les désavantages des biens énergivores, les investisseurs peuvent bénéficier d’un prix d’achat plus faible. C’est justement en cela que ce type d’investissement est rentable. À condition évidemment d’effectuer les travaux de rénovation nécessaires.  

Cela vous permet alors de louer votre bien immobilier aux normes. Par ailleurs, si vous prévoyez de vendre, vous pourrez récupérer la plus-value lors de la revente. 

Mais attention, avant d’investir dans une passoire thermique, nous vous conseillons de calculer la rentabilité locative

Des aides financières de la part de l’état

L’État français connaît une pénurie de logements en location (en particulier dans les zones tendues). Se priver de plusieurs millions de biens immobiliers disponibles n’est donc pas envisageable. 

C’est pourquoi, plusieurs dispositifs d’aide sont mis en place :  

Voici les principaux : 

  • Ma Prime Rénov : il s’agit d’une aide financière pour les travaux visant l’amélioration des performances énergétiques. Mais attention, cette aide est attribuée aux ménages disposant de ressources modestes ou très modestes. 
  • La TVA à taux réduit : cette TVA s’applique pour les travaux de rénovation dans les bâtiments à usage d’habitation achevés depuis au moins deux ans. Elle est de 5,5 % dès lors que vous entamez une amélioration énergétique du logement. 
  • Eco PTZ : cette aide financière vous concerne uniquement si vous prévoyez d’investir dans l’achat de votre résidence principale. Vous pourrez alors financer les travaux via un emprunt sans intérêt. 
  • La loi Pinel : si vous prévoyez d’investir dans l’ancien, il faudra rénover pour respecter les normes de performances énergétiques. Dans ce cadre, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux dès lors que les travaux de rénovation satisfont les standards relatifs aux logements neufs. Et si vous souhaitez connaître votre rendement locatif, il existe justement des outils de calcul de rendement locatif en fonction du régime choisi. 

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