Agrandir sa maison est un projet qui implique de respecter un cadre administratif précis et de bien connaître les dispositifs de financement disponibles. Selon la surface créée, la localisation du terrain et la nature des travaux, les démarches varient considérablement. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de lancer votre projet d’extension de maison.
Déclaration préalable ou permis de construire : quelle autorisation selon la surface ?
Les seuils de surface à connaître en zone PLU et hors PLU
L’autorisation d’urbanisme nécessaire pour une extension de maison dépend directement de la surface de plancher ou de l’emprise au sol créée. Pour les projets inférieurs à 5 m², aucune formalité n’est requise, à condition de ne pas modifier l’aspect extérieur du bâtiment. Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable de travaux (DP) est obligatoire dans tous les cas. Ce seuil est relevé à 40 m² pour les habitations situées en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), ce qui concerne environ 80 % des communes françaises. Au-delà de ces seuils, un permis de construire devient obligatoire, avec un dossier plus complet incluant plans de masse, coupes, façades et photomontages. Le délai d’instruction est d’un mois pour une déclaration préalable et de deux mois pour un permis de construire. Depuis 2025, le dépôt dématérialisé est généralisé pour les communes de plus de 3 500 habitants.
Le recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m²
Un point souvent méconnu concerne le recours à un architecte. Dès lors que la surface totale de la maison après travaux dépasse 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire, même si l’extension elle-même reste modeste. Cette règle s’applique aussi bien aux extensions latérales qu’aux surélévations. Par exemple, une maison de 130 m² agrandie de 25 m² atteindra 155 m² au total et nécessitera donc un architecte, alors même que la surface ajoutée reste sous le seuil des 40 m² du permis de construire. L’architecte apporte une garantie de conformité réglementaire et optimise l’intégration du projet dans son environnement.
Les normes et réglementations à respecter pour une extension
La RE 2020 applicable aux extensions depuis 2023
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la réglementation environnementale RE 2020 s’applique aux extensions de bâtiments d’habitation. Elle remplace la RT 2012 et impose des exigences renforcées en matière d’isolation thermique, de confort d’été et de réduction de l’empreinte carbone. Pour les extensions de moins de 50 m², les exigences restent plus souples qu’une construction neuve, mais une attestation de conformité peut être requise. L’objectif affiché par cette norme est la sortie progressive des énergies fossiles et la généralisation de systèmes de chauffage performants dans les nouvelles surfaces habitables.
Le plan local d’urbanisme et les règles spécifiques de votre commune
Avant tout projet, il est indispensable de consulter le PLU de votre commune en mairie. Ce document fixe les règles applicables en matière de hauteur maximale des constructions, de distances par rapport aux limites séparatives, de matériaux autorisés et d’aspect extérieur. Certaines communes imposent des contraintes supplémentaires, notamment en secteur protégé ou à proximité de monuments historiques, où une déclaration préalable est exigée quelle que soit la surface, et le délai d’instruction peut être allongé. Le non-respect de ces règles expose le propriétaire à des sanctions pouvant aller de 1 200 à 6 000 € par mètre carré d’amende, voire à la démolition de l’ouvrage.
Les aides financières mobilisables pour une extension de maison
MaPrimeRénov’ et les CEE pour le volet énergétique de l’extension
Une extension de maison en tant que telle n’est pas directement éligible à MaPrimeRénov’, mais les travaux de rénovation énergétique réalisés à cette occasion le sont. Sachant que le coût d’une extension de maison peut représenter un investissement conséquent, mobiliser ces aides permet de réduire sensiblement la facture globale. L’isolation thermique de la nouvelle partie, le remplacement du système de chauffage ou l’installation d’une VMC double flux peuvent être financés par cette aide, sous conditions de revenus et de recours à un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement). Les certificats d’économies d’énergie (CEE) complètent ce dispositif en proposant des primes versées par les fournisseurs d’énergie pour des gestes d’isolation ou de chauffage performant. Ces deux aides sont cumulables et permettent de réduire significativement le coût du volet énergétique de l’extension.
L’éco-prêt à taux zéro pour financer le reste à charge
L’éco-PTZ est un prêt sans intérêts, accessible sans condition de revenus, qui permet de financer les travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés dans le cadre de l’extension. Son montant peut atteindre 50 000 € pour une rénovation globale, remboursable sur une durée maximale de 20 ans lorsqu’il est couplé à MaPrimeRénov’. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel RGE. L’éco-PTZ est cumulable avec les CEE, les aides de l’Anah et les subventions des collectivités locales.
Les aides locales et le prêt Action Logement
Au-delà des dispositifs nationaux, de nombreuses collectivités territoriales proposent des aides complémentaires pour les projets d’agrandissement intégrant une dimension énergétique. Régions, départements et intercommunalités peuvent octroyer des subventions ou des prêts bonifiés, variables selon les territoires. Le prêt Action Logement, réservé aux salariés du secteur privé, permet quant à lui de financer des travaux d’agrandissement avec un montant pouvant atteindre 20 000 € à un taux d’intérêt très avantageux. Le prêt d’amélioration de l’habitat de la CAF constitue également une option pour les familles allocataires, couvrant jusqu’à 80 % du coût des travaux dans la limite de 1 067 €. Cumuler ces dispositifs avec quelques astuces pour une extension moins chère permet d’optimiser son budget sans sacrifier la qualité des travaux.
La fiscalité applicable à une extension : TVA, taxe foncière et taxe d’aménagement
Les taux de TVA selon l’ampleur de l’extension
Le taux de TVA applicable à une extension varie en fonction de la surface créée par rapport à l’existant. Si la surface habitable ajoutée représente moins de 10 % de la surface totale du logement et que la maison a plus de deux ans, le taux intermédiaire de 10 % peut s’appliquer sur la main-d’œuvre et les fournitures facturées par l’entreprise. Au-delà de ce seuil, le taux normal de 20 % s’applique sur l’ensemble des travaux de construction. Les travaux d’amélioration énergétique réalisés parallèlement à l’extension (isolation, menuiseries performantes) bénéficient quant à eux du taux réduit de 5,5 %, à condition d’être clairement distingués sur les devis et factures.
L’impact sur la taxe foncière et la taxe d’aménagement
Toute extension augmentant la surface de plancher entraîne une revalorisation de la taxe foncière, calculée sur la nouvelle surface totale du logement. Une exonération temporaire de deux ans peut toutefois être accordée à compter de l’année suivant l’achèvement des travaux, à condition de déposer une déclaration auprès du centre des impôts dans les 90 jours suivant la fin du chantier. La taxe d’aménagement, perçue au profit de la commune et du département, s’applique également à toute création de surface soumise à autorisation d’urbanisme. Son montant dépend de la surface créée, d’une valeur forfaitaire annuelle fixée par l’État et des taux votés par les collectivités. Les constructions de moins de 5 m² en sont exonérées.