Investissement locatif : pourquoi rénover son bien dans l’ancien ?

par batiste

Vous souhaitez investir dans l’ancien, mais vous êtes tenté de faire l’impasse sur les travaux ? Ce réflexe est tout à fait naturel au vu des dépenses que cela peut représenter. Peintures, sols, isolation, électricité, création d’une pièce supplémentaire, optimisation de l’espace, cuisine et salle de bain, les travaux envisagés peuvent rapidement chiffrer et alourdir la rentabilité de votre investissement locatif. Pourtant, en tant qu’investisseur immobilier, vous avez tout intérêt à rénover votre bien dans l’ancien ! Découvrez dans cet article les cinq raisons de rénover un bien pour le louer. 

rénovation appartement

Garantir l’éligibilité de son bien à la location

Comme vous le savez sûrement déjà, la loi climat et résilience lutte contre les logements énergivores aussi appelés passoires énergétiques. Cela représente environ 4,8 millions de logements en France, soit 17 % du parc immobilier. Mais quel est l’impact de ces nouvelles dispositions sur les propriétaires bailleurs ? Concrètement, la loi prévoit d’interdire à la location les biens classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2025, et ceux notés F en 2028 et ceux avec une étiquette E d’ici 2034. Si vous souhaitez investir dans l’ancien pour profiter d’un emplacement premium et d’un prix au mètre carré attractif, il faudra donc tenir compte du classement DPE ou passer inévitablement par la case travaux pour effectuer une rénovation énergétique, au risque de ne pas pouvoir louer votre bien.

Profiter d’avantages fiscaux

Le montant associé aux travaux de rénovation d’un bien locatif dans l’ancien constitue un frein pour beaucoup d’investisseurs. Vous avez toutefois la possibilité de créer un déficit foncier et réaliser des économies d’impôt conséquentes si vous louez votre bien en nu pendant au moins trois ans. Il existe également des dispositifs avantageux pour défiscaliser et amoindrir les coûts qui pèsent sur la rentabilité de votre investissement y compris dans l’ancien. En voici les principaux :

  • Loi Denormandie : réduction d’impôt entre 12 et 21 % du prix du bien selon la durée de l’engagement de la location à condition de respecter la nature des travaux et que votre bien soit situé dans une zone éligible.
  • Le dispositif Malraux ancien : réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux pour les propriétaires d’immeubles situés dans les zones éligibles à condition de respecter la nature des travaux.
  • Le Pinel dans l’ancien : même avantage fiscal que pour la loi Denormandie avec des conditions plus strictes sur les travaux à réaliser et des zones éligibles différentes.
  • Loi des Monuments Historiques : travaux de rénovation déductibles à 100 % des revenus fonciers pour les propriétaires d’un bien classé Monument Historique.

Augmenter ses revenus locatifs 

Outre une fiscalité avantageuse, réaliser des travaux aura un impact positif sur la fixation du loyer et donc sur le rendement de votre investissement locatif. En effet, le type de bien alliant l’emplacement et le charme de l’ancien avec la modernité et le confort du neuf est rare, mais aussi très prisé. Cela deviendra un atout de taille au moment de la mise en location puisqu’il permettra à votre bien de se démarquer auprès des locataires sur un marché immobilier tendu et concurrentiel. En faisant le choix des bons artisans et de matériaux de qualité, vous saurez attirer une clientèle plus exigeante avec un budget plus élevé. Attention toutefois de bien estimer le coût des travaux afin qu’ils restent proportionnés par rapport à vos futurs revenus locatifs, notamment si votre bien se situe dans une zone où les loyers sont encadrés.

Limiter le risque de vacance locative

Comme évoqué plus haut, l’offre de biens rénovés dans l’ancien étant encore assez limitée, il vous sera plus facile de trouver preneur pour assurer une mise en location rapide de votre bien. Grâce aux travaux réalisés, vous éviterez peut-être ainsi l’un des pires cauchemars pour un investisseur immobilier : la vacance locative. Tout comme l’emplacement, l’état du bien sera, en effet, un facteur important de l’attractivité de votre bien. Grâce à une remise à neuf ou de simples rafraîchissements, vous pourrez créer facilement le coup de cœur des locataires et ainsi limiter le risque de vacance locative, synonyme de perte de rentabilité. 

Valoriser son bien locatif dans l’ancien

Autre avantage et non des moindres, les travaux de rénovation représentent un bon moyen de pérenniser son bien et de valoriser son patrimoine. En effet, beaucoup d’investisseurs sont aveuglés par le rendement et négligent le potentiel de plus-value. Si vous souhaitez revendre votre bien au terme de votre investissement par exemple, vous serez en meilleure posture pour négocier. En effet, un bien dans l’ancien rénové trouvera plus facilement preneur, car bon nombre d’acheteurs n’ont pas le temps ni l’énergie d’entamer des travaux. Au-delà d’améliorer la liquidité de votre investissement, les travaux réalisés augmenteront donc aussi vos chances de réaliser une plus-value immobilière. 

En résumé, s’il est tentant pour un investisseur immobilier de faire l’impasse sur les travaux, rénover son bien dans l’ancien peut toutefois s’avérer très profitable. Fiscalité avantageuse, revenus locatifs plus élevés, liquidité et plus-value immobilière, risque de vacance locative limitée et gestion locative simplifiée sont autant de raisons de passer par la case travaux pour votre investissement locatif.

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