Investisseur immobilier : le diagnostic de performance énergétique est désormais un critère primordial

par Tristan

Début 2021, le gouvernement a annoncé de nouvelles mesures visant à interdire à la location les passoires thermiques en France, et ce dès 2023. À cette date, les logements classés G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être loués. Des milliers de logements sont concernés par cette mesure, qui n’est probablement que la première d’une série d’autres mesures à venir. En effet, d’autres mesures plus drastiques sont d’ores et déjà évoquées pour le futur. En 2028, les logements classés F seront également dans le viseur du gouvernement. Cet article fait le point sur les effets que pourraient avoir ces mesures sur le marché locatif et les conséquences pour les investisseurs immobiliers.

homme qui signe un contrat

Les passoires thermiques interdites à la location dès 2023

Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un rapport devant obligatoirement être remis au locataire avant son entrée dans le logement, ou à l’acheteur d’un bien en cas de vente. Le DPE permet d’évaluer l’efficacité énergétique du logement, selon une échelle de notation allant des lettres A à G, par ordre décroissant d’efficacité énergétique.

Au 1er janvier 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués. La classe G concerne les logements dont la consommation est supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré et par an. D’après les statistiques fournies par le gouvernement, près de 90 000 logements seraient concernés.

Cette nouvelle mesure vise un double objectif. Tout d’abord, elle s’inscrit dans un programme global de réduction des gaz à effet de serre. Cela fait maintenant de nombreuses années que la chasse aux émissions de CO2 est lancée, ce composé chimique résultant des activités humaines est un des contributeurs majeurs du réchauffement climatique. L’État se donne ici les moyens d’atteindre l’objectif de neutralité carbone en 2050.

Le deuxième objectif de cette mesure est de protéger les locataires de dépenses énergétiques excessives, en particulier les locataires les plus modestes.

La loi Climat et résilience, promulguée le 24 août 2021, va plus loin en écartant également du marché locatif les biens classés F dès le 1er janvier 2028.

Ces mesures écologiques ne sont pas sans conséquence sur le marché de l’immobilier locatif. Ces mesures sont nécessaires pour parer aux urgences climatiques, mais elles pourraient avoir des conséquences négatives sur le marché locatif.

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Quelles conséquences pour le marché locatif ?

En 2023, les propriétaires pourront toujours occuper à titre personnel les logements classés G, mais ils n’auront plus le droit de les mettre en location. Cette nouvelle mesure va donc avoir un impact majeur sur une partie du marché de l’immobilier locatif, et incidemment sur la valeur des biens concernés.

Dans certaines situations, le coût important de la rénovation énergétique des biens pourrait décourager les propriétaires d’entamer les travaux, faute de retour sur investissement dans les régions où les loyers sont faibles. Dans ce contexte, un certain nombre de propriétaires pourraient prendre la décision de retirer leurs biens immobiliers du marché locatif plutôt que de les rénover. 

Cette réduction du parc locatif pourrait entraîner une pression haussière sur le coût des loyers et une précarisation des locataires plus fragiles. Pour parer à ce risque, l’État aurait donc intérêt à mettre en œuvre des incitations fiscales pour motiver les propriétaires à engager les travaux nécessaires pour optimiser l’efficacité énergétique de leurs biens. Les incitations fiscales pourraient trouver leur place parmi la liste des divers dispositifs de défiscalisation immobilière d’ores et déjà en place dans le pays (dispositif Denormandie, loi Pinel, etc).

Les biens immobiliers à vocation locative (en particulier les immeubles de rapport et les petites surfaces dans l’ancien, des typologies de biens très convoités par les investisseurs immobiliers), risquent d’être les premiers à pâtir de ces nouvelles mesures. Afin de maintenir la viabilité financière des opérations d’investissement immobilier, les potentiels investisseurs ne pourront plus faire l’impasse sur l’efficacité énergétique des logements

Les investisseurs vont devoir tenir compte du coût des travaux pour conformer les logements aux nouvelles exigences. Or, ces travaux sont relativement onéreux, donc les investisseurs devront négocier une remise sur les biens convoités afin de s’assurer une rentabilité correcte.

La décote sur les biens serait d’autant plus forte dans les secteurs et les régions où le prix au mètre carré est déjà faible. En effet, le prix des travaux variant peu d’une région à l’autre, le coût des travaux rapporté à la valeur des biens est d’autant plus grand que le prix des logements est faible.

Les investisseurs immobiliers doivent désormais tenir compte de ces contraintes au moment d’investir dans un bien. En sus du coût de la rénovation, les investisseurs doivent également tenir compte du fait que les solutions techniques pour optimiser la performance énergétique d’un bien peuvent en modifier les caractéristiques. Par exemple, une isolation par l’intérieur (à défaut de pouvoir réaliser une isolation par l’extérieur) réduit la surface habitable du bien. Ce qui n’est pas sans conséquence sur la valeur du bien puisque le prix d’un logement repose notamment sur sa surface habitable. L’aide à la rénovation va jouer un rôle important pour les particuliers lors de ce type de travaux.

Dans l’ancien, et notamment dans les secteurs sauvegardés (où le cahier des charges est strict, notamment avec l’interdiction du PVC), le coût du changement des fenêtres et des ouvrants peut représenter un budget très important. Là encore, les investisseurs auront intérêt à évaluer l’enveloppe budgétaire nécessaire à la rénovation énergétique du bien avant de se lancer dans un projet.

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