Les techniques de défiscalisation immobilière

par hellothomas
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Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, la défiscalisation immobilière est un mécanisme permettant de récupérer une partie de l’investissement sous forme de réduction d’impôt. Dans la pratique, l’avantage fiscal se présente sous diverses formes selon la situation.

Le déficit foncier

Bien que moins connu par les propriétaires bailleurs, le déficit foncier est une technique de défiscalisation immobilière permettant de réduire de façon drastique et légale le montant de ses impôts. Le déficit existe dès lors que le montant des loyers perçus sur le bien loué est inférieur au montant des charges relatives à son entretien. Ce déficit va pouvoir être déduit du revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 € par an. S’il y a un déficit restant, celui-ci sera reporté sur les années suivantes jusqu’à 10 ans. Dans ce cas, le bien concerné devra continuer à être mis en location durant les trois prochaines années.

Les charges déductibles

Les charges concernées par cette technique de défiscalisation immobilière peuvent être classées en trois catégories. La première correspond aux intérêts et frais accessoires de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué. Elle inclut également les charges financières pour un emprunt relatif à sa rénovation ou son amélioration. La seconde catégorie concerne les dépenses liées à l’exploitation du bien. Ce peut être les frais de syndic, de gestion de l’agence immobilière, les taxes foncières ou autres. La dernière catégorie enfin correspond aux coûts de travaux entrepris dans le but d’entretenir le bien, de le remettre en état ou d’y apporter un élément de confort supplémentaire.

Les avantages du déficit foncier

Le déficit foncier a l’avantage de ne pas subir le plafonnement des niches fiscales. Le propriétaire aura la possibilité de cumuler les réductions fiscales relatives à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier. Par ailleurs, ce dernier permet de déduire jusqu’à 10.700 € sur le revenu global et de reporter le reliquat sur les années suivant l’imposition.

Le dispositif Pinel

Le fonctionnement du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un moyen de défiscalisation immobilière intéressant l’acquisition de logements neufs à mettre en location. L’avantage fiscal dont bénéficie l’acquéreur va varier selon la durée de mise en location du logement. Si le propriétaire souhaite le louer sur six ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 %. Pour une durée de neuf ans, le taux s’élève à 18 % tandis que sur douze ans, il atteint 21 %. La réduction d’impôt se détermine selon un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul quant à elle ne dépasse pas les 300.000 €. En d’autres termes, un bien acquis à 6.000 €/m² sera basé sur le plafond de 5.500 €. Il en est de même pour le prix total du logement.

Les conditions de la défiscalisation Pinel

La défiscalisation immobilière est applicable à tout investisseur qui acquiert un ou deux logements neufs par année, lesquels seront obligatoirement soumis à la location. Les locataires doivent percevoir des revenus ne dépassant pas certains plafonds fixés chaque année par décret. L’avantage du dispositif Pinel concerne la possibilité de louer à sa famille, notamment aux ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci soient détachés du foyer fiscal. Par ailleurs, la loi Pinel n’est applicable que dans certaines zones où l’offre locative est inférieure à la demande. Sont notamment concernées la région parisienne, les grandes métropoles de province ainsi que la plupart des communes comptant plus de 250.000 habitants.

Le mécanisme de la nue-propriété

L’investissement en nue-propriété, instaurée depuis le début des années 2000, est un placement immobilier qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Le principe repose sur la séparation entre le droit de disposer d’un bien (nue-propriété) et celui de l’utiliser et d’en percevoir les fruits (usufruit) pendant une période pré définie à l’acquisition. Le mécanisme permet d’acquérir un bien immobilier à un prix moindre que lorsqu’on l’achète en pleine propriété. Ce prix peut notamment être inférieur de 30 à 50 % du prix total du bien. Cette décote sur le prix d’acquisition correspondant à l’ensemble des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir pendant la période de démembrement. L’avantage d’un investissement en nue-propriété est que ce placement ne génère aucune fiscalité : le bien n’entrant pas dans le patrimoine du nu-propriétaire lors du calcul de l’impôt sur la fortune, cela permet de diminuer la pression fiscale. Le deuxième avantage est que cet investissement est sans contrainte car le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de la gestion locative tout au long de la durée de l’usufruit.Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire va recouvrir la pleine propriété du bien, qu’il pourra louer, revendre ou habiter.

Pour conclure, l’intérêt de la défiscalisation immobilière est d’inciter la population à investir dans la construction neuve ou dans la réhabilitation.

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